Rentabilidad del alquiler: cómo calcularla bien

La rentabilidad bruta relaciona lo que cobras con lo que cuesta el inmueble: renta anual dividida entre el precio de compra, por cien. Si una vivienda de 180.000 € se alquila por 900 €/mes (10.800 €/año), la bruta es del 6%.

Es una métrica útil para descartar oportunidades de un vistazo, pero no para decidir: no descuenta ningún gasto ni el dinero real que has puesto. Nunca compres mirando solo la bruta.

La rentabilidad neta resta los gastos anuales del numerador y suma los gastos de compra al denominador: (ingresos anuales − gastos anuales) dividido entre (precio + gastos de compra), por cien. Por construcción siempre es inferior a la bruta, y mucho más realista.

La clave del denominador es que mide la inversión total realmente desembolsada, no solo el precio que pagaste por el piso. Ahí es donde casi todo el mundo se queda corto.

Los recurrentes que reducen tu ingreso real: IBI, cuotas de comunidad (y derramas), seguros (hogar y, si lo contratas, de impago), mantenimiento y reparaciones, y el IRPF que pagas por los rendimientos del alquiler.

Y uno que casi nadie incluye y distorsiona mucho el cálculo: los periodos de vacancia. Asumir doce meses cobrados todos los años es irreal; un mes sin inquilino entre contratos ya recorta la rentabilidad de forma apreciable.

En vivienda de segunda mano, el grueso es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que no hay un tipo único: varía aproximadamente entre el 6% y el 10% según la región (por ejemplo, Madrid aplica un 6%, mientras otras comunidades llegan al 10%, a veces con escala según el valor). Consulta siempre el tipo vigente en el portal tributario de tu comunidad.

En obra nueva no se paga ITP, sino IVA (10%) más Actos Jurídicos Documentados (AJD), también autonómico. A todo ello se añaden notaría, registro de la propiedad y, opcionalmente, gestoría. Como regla práctica, los gastos de compra de una vivienda de segunda mano suelen rondar el 10-15% del precio, dominados por el ITP.

La rentabilidad bruta y neta asumen que compras al contado y miden solo el rendimiento por la renta. Si compras con hipoteca, lo relevante es el retorno sobre el dinero que realmente has puesto (entrada más gastos): es el llamado cash-on-cash, y el apalancamiento puede elevarlo, a cambio de sumar los intereses al cálculo y asumir riesgo financiero.

Y ninguna de estas métricas incluye la revalorización del inmueble. El retorno total de una inversión inmobiliaria es la suma de la rentabilidad por alquiler más la plusvalía latente, ajustada por el efecto de la financiación. Conviene tener claro que la rentabilidad por renta es solo una parte de la película.

No hay un número mágico. Una rentabilidad alta suele venir acompañada de más riesgo: zonas con mayor probabilidad de impago, más vacancia o más gasto en mantenimiento. Comparar solo porcentajes sin mirar el riesgo lleva a malas decisiones.

La referencia útil es comparar la rentabilidad neta con tus alternativas (otros activos) y con el coste de tu financiación: si la neta no supera con holgura el tipo de tu hipoteca, el margen es estrecho. Decide con la neta, contrasta con el riesgo y no te quedes en la bruta.