Gastos deducibles del alquiler en el IRPF

Los ingresos por alquilar una vivienda son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario (art. 22 de la Ley del IRPF). El rendimiento neto se obtiene restando a los ingresos íntegros los gastos deducibles; y, si se trata de vivienda habitual del inquilino, sobre ese neto positivo se aplica además una reducción.

La regla de oro: solo es deducible el gasto necesario para obtener el rendimiento, y únicamente en proporción a los días en que el inmueble estuvo efectivamente alquilado. Los periodos sin alquilar no generan gasto deducible; en su caso, tributan como imputación de rentas inmobiliarias.

La lista la fija el art. 23.1 de la Ley del IRPF y la desarrolla el art. 13 de su Reglamento. Son deducibles: los intereses y demás gastos de financiación del préstamo de compra o mejora; los gastos de conservación y reparación; los tributos y tasas no estatales que recaen sobre el inmueble o los rendimientos (IBI, tasa de basuras, alumbrado), salvo los de carácter sancionador.

También: las cuotas de la comunidad de propietarios y los servicios (administración, portería, vigilancia); los gastos de formalización del contrato y de defensa jurídica; las primas de seguros (responsabilidad civil, incendio, robo, e impago); y los suministros (agua, luz, gas, internet) siempre que los pague efectivamente el propietario y no el inquilino.

A esos gastos efectivamente pagados se suman dos partidas que no implican un desembolso ese año pero sí reducen el rendimiento: la amortización y los saldos de dudoso cobro, que vemos por separado.

Hay un tope que sorprende a muchos propietarios. La suma de los intereses de financiación más los gastos de reparación y conservación no puede superar, para cada inmueble, la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos (la renta cobrada por ese inmueble). No es que se pierda el exceso: se deduce en los cuatro años siguientes, con ese mismo límite cada año.

El resto de gastos (IBI, comunidad, seguros, suministros o la amortización) no está sujeto a este tope conjunto. Por eso conviene tener los gastos bien clasificados: no todos compiten por el mismo límite.

La amortización refleja la pérdida de valor del inmueble por el uso y es deducible aunque no haya un pago ese año. Cumple el requisito de efectividad si no excede del 3% anual aplicado sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en ningún caso el valor del suelo (solo la construcción).

Si no conoces el desglose entre suelo y construcción, se prorratea el coste de adquisición según los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. La amortización acumulada a lo largo de los años no puede superar el valor de adquisición del inmueble.

Es, en la práctica, una de las deducciones más relevantes y de las que más se olvidan. Calcula la cifra orientativa con la calculadora de amortización antes de declararla.

Es deducible como gasto del ejercicio la conservación y reparación: lo que mantiene el uso normal del inmueble, como pintar, revocar o arreglar instalaciones, y la sustitución de elementos como la calefacción, el ascensor o las puertas.

No es gasto deducible la ampliación o la mejora: lo que aumenta el valor o la capacidad del inmueble (por ejemplo, cerrar una terraza o una reforma integral que mejora la vivienda). La mejora se recupera vía amortización, no como gasto directo. Confundir una mejora con una reparación es uno de los puntos que más comprueba Hacienda.

Una renta impagada puede deducirse como gasto cuando la circunstancia está suficientemente justificada. La norma lo entiende cumplido en dos casos: cuando el inquilino está en situación de concurso, o cuando entre la primera gestión de cobro y el cierre del año (31 de diciembre) han transcurrido más de seis meses sin que se haya renovado la deuda.

Si más adelante cobras ese saldo que dedujiste, deberás computarlo como ingreso en el año en que lo cobres. Por eso es tan importante dejar registrada la fecha de la primera reclamación.

Conviene no confundirla: la reducción no es un gasto, sino un porcentaje que se aplica sobre el rendimiento neto positivo ya calculado, y solo en arrendamiento de vivienda habitual (no en temporada ni turístico, que sí pueden deducir gastos pero no aplican esta reducción).

El porcentaje depende de la fecha del contrato. Los firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen el 60%. Los firmados a partir de esa fecha aplican, con efecto desde la declaración de 2024, una reducción general del 50%, que sube al 60% (vivienda rehabilitada en los dos años anteriores), 70% (zona tensionada: primer alquiler a un joven de 18-35 años, o alquiler a administración o entidad social) o 90% (nuevo contrato en zona tensionada bajando la renta más de un 5%).

Además, la reducción solo se aplica sobre rendimientos declarados en plazo, antes de que se inicie una comprobación. Calcula el neto reducido orientativo con la calculadora de deducción del IRPF.