La fianza del alquiler: cuánto, depósito y devolución

El art. 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo deja claro: a la firma del contrato es obligatorio exigir y prestar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda, y a dos mensualidades en el de uso distinto del de vivienda (locales, despachos, etc.).

No es opcional ni negociable a la baja: la fianza de una mensualidad es el mínimo legal en vivienda, y debe entregarse en metálico.

Además de la fianza, las partes pueden pactar una garantía adicional del cumplimiento del inquilino: un aval bancario, un depósito extra o similar (art. 36.5 LAU). La fianza legal y la garantía adicional son cosas distintas.

Pero hay un tope en vivienda: en contratos de hasta cinco años de duración (o hasta siete si el arrendador es persona jurídica), el valor de esa garantía adicional no puede superar las dos mensualidades de renta. Pedir más de eso dentro de ese periodo no es válido.

Una cosa es cobrar la fianza al inquilino (obligación estatal del art. 36.1) y otra, distinta, depositarla en un organismo público. La disposición adicional tercera de la LAU habilita a cada comunidad autónoma a exigir ese depósito, sin interés, hasta que termine el contrato. Por eso es una obligación que varía por región.

Algunos ejemplos: en Cataluña se deposita en el Incasòl (plazo de dos meses desde la firma); en la Comunidad Valenciana, en la Tesorería de la Generalitat (un mes). Andalucía, en cambio, suprimió la obligación de depósito a partir del 24 de enero de 2026 con su nueva ley de vivienda, de modo que el arrendador conserva la fianza. En Madrid gestiona el depósito la Agencia de Vivienda Social.

Conclusión práctica: comprueba el organismo, el plazo y el modelo de tu comunidad, porque no depositar cuando es obligatorio puede acarrear recargos. La obligación de exigir la fianza es estatal; la de depositarla, autonómica.

Durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), la fianza no se actualiza (art. 36.2 LAU). Cada vez que el contrato se prorrogue, el arrendador puede exigir que se incremente —o el inquilino que se reduzca— hasta igualar la mensualidad de la renta vigente en ese momento.

Pasado ese periodo de cinco o siete años, la actualización de la fianza se rige por lo que hayan pactado las partes; y a falta de pacto, se presume que se aplica lo acordado para la actualización de la renta.

Al terminar el contrato se devuelve el saldo de la fianza, es decir, lo que quede tras los descuentos legítimos. El art. 36.4 LAU fija un plazo con consecuencias: si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto, el saldo empieza a devengar el interés legal del dinero a favor del inquilino.

El cómputo arranca en la entrega de llaves, no en la firma de un finiquito ni en otro momento. Por eso conviene dejar constancia de la fecha exacta en que el inquilino te devuelve las llaves.

Puedes retener de la fianza los desperfectos que excedan del desgaste normal por el uso y las rentas o suministros impagados. Lo que no puedes descontar es el desgaste normal: la pintura envejecida, pequeños roces o el deterioro propio del uso ordinario no justifican retener la fianza.

Esto último no está como artículo literal en la LAU: deriva de los artículos 1.561 y 1.563 del Código Civil y de jurisprudencia consolidada. Y la carga de la prueba del daño es del propietario, así que un inventario con fotos al inicio y al final del contrato es tu mejor defensa frente a una reclamación.