Cómo calcular la subida del alquiler con el IRAV

El IRAV es el índice de referencia para la actualización anual de contratos de arrendamiento de vivienda. Se utiliza como referencia para limitar o calcular determinadas actualizaciones de renta según el marco vigente.

Dos reglas marcan el cálculo. Primera: la renta solo se actualiza si está pactado expresamente en el contrato (art. 18 de la LAU); sin pacto, no hay subida. Segunda: en los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023, la actualización no puede superar el IRAV (no se aplica el IPC); los contratos anteriores se rigen por lo pactado, normalmente el IPC con los topes vigentes en cada momento.

Antes de aplicar una subida, conviene revisar tres cosas: la fecha del contrato, la cláusula de actualización pactada y el índice o límite legal aplicable en ese momento.

Empieza con la renta mensual actual. Después identifica el porcentaje máximo aplicable y multiplica la renta por ese porcentaje. La nueva renta será la renta actual más la diferencia resultante.

Ejemplo: si el límite aplicable fuese del 2,47%, la subida orientativa sobre una renta de 900 € sería 22,23 € al mes y la nueva renta quedaría en 922,23 €. El IRAV se publica cada mes en el INE: consulta siempre el dato vigente.

La referencia depende de la fecha del contrato. En los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023, la actualización no puede superar el IRAV: el IPC dejó de ser el tope. Los contratos anteriores a esa fecha se actualizan según lo pactado (normalmente el IPC), pero también quedaron sujetos a los topes transitorios que fijó la normativa.

Esos topes transitorios fueron de un máximo del 2% durante 2023 y del 3% durante 2024. Desde el 1 de enero de 2025, el límite de referencia es el IRAV, un índice nuevo que publica mensualmente el INE y que está diseñado para moderar las subidas: toma el menor valor entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa ajustada, por lo que suele quedar por debajo del IPC.

Para los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, la forma exacta de aplicar el límite depende de la cláusula pactada y tiene matices de interpretación. Ante la duda, lo prudente es contrastar el cálculo con la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda y conservar la referencia del índice y la fecha del dato utilizado.

La comunicación debería explicar la renta actual, el índice utilizado, el cálculo aplicado, la nueva renta y la fecha desde la que se empezaría a cobrar.

Lo recomendable es conservar el contrato, la cláusula de revisión, el índice consultado y la comunicación enviada. Esa trazabilidad evita discusiones y errores posteriores.